Heute berät der Ulmer Hauptausschuss über die neuen, ab 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerhebesätze für land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie für alle bebauten und unbebauten Grundstücke im Stadtgebiet. Das letzte Wort hat am 20. November der Ulmer Gemeinderat. Voraussichtlich Mitte Januar 2025 werden die neuen Grundsteuerbescheide dann an die Steuerpflichtigen verschickt.
Der Verwaltungsvorschlag für die neuen Grundsteuerhebesätze sieht 390 Prozentpunkte (bisher 430) bei der Grundsteuer B und 305 Prozentpunkte (bisher 325) bei der Grundsteuer A vor. Insgesamt verändern sich die städtischen Einnahmen aus der Grundsteuer dadurch nicht. Sie werden weiterhin knapp 28 Millionen Euro im Jahr betragen. „Wir haben uns im Vorfeld der Neuberechnung mit dem Ulmer Gemeinderats darauf verständigt, dass wir aufkommensneutral berechnen werden“, so Ulms erster Bürgermeister Martin Bendel.
Aufkommensneutralität bedeute allerdings nicht, dass es keine Belastungsverschiebungen bei Grundstückseigentümern gibt. Dies bedeutet, dass manche also mehr, andere weniger zahlen müssen als bisher. Das liegt aber nicht an den neuen Hebesätzen, sondern an der per Bundes- und Landesgesetz festgelegten Ermittlung des Grundsteuermessbetrags. Dieser wird wiederum von den zuständigen Finanzämtern festgesetzt.
Betroffen von der Neuregelung sind in Ulm rund 50.000 Grundsteuerobjekte, die neu bewertet werden mussten, nachdem das Bundesverfassungsgericht das bisherige Bundesgesetz zur Grundsteuer bereits 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Daraufhin hat der Bund ein neues Gesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Das Land Baden-Württemberg hat in seiner Landesgesetzgebung die Regelung des Bundes nur für die Grundsteuer A übernommen. Die Ermittlung der Grundsteuer B, die für die allermeisten gilt, erfolgt in Baden-Württemberg nach einem eigenen System, dem sogenannten modifizierten Bodenwertmodell.
Dieses Modell stellt eine wesentliche Vereinfachung der bisherigen Bewertungsregeln dar, da das Gebäude bei der Wertermittlung unberücksichtigt bleibt. Bekanntlich war der der bisherigen Steuerberechnung zugrundeliegende Einheitswert einer Immobilie mit dafür ausschlaggebend, dass das alte Gesetz für verfassungswidrig befunden wurde. Das neue Gesetz verzichtet auf eine Bewertung der Immobilie, mit der ein Grundstück bebaut ist. Maßgebliche Grundlage für die Grundsteuer ist in Zukunft nur noch die Größe des Grundstücks und dessen Bodenrichtwert. Dadurch kann es zu Belastungsverschiebungen kommen, denn die Bodenrichtwerte weichen von den bisherigen Einheitswerten ab.
Wie hoch die Belastungsverschiebungen ausfallen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt von den jeweiligen Berechnungs- und Bewertungsgrundlagen ab. Eine Prognose kann deswegen nur ganz allgemein anhand von Durchschnittswerten erfolgen. So werden in Ulm voraussichtlich Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke sowie mit Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke gegenüber dem alten Bescheid um durchschnittlich 11 Prozent höher, Geschäftsgrundstücke dagegen im Durchschnitt um 29 Prozent niedriger besteuert werden. Grundsätzlich zeigt sich eine Belastungsverschiebung von Gewerbegrundstücken (bisher 42 % am Aufkommen der Grundsteuer und künftig 28 %) hin zu Wohnbebauung (bisher 56 % am Aufkommen der Grundsteuer und künftig 62 %). Am stärksten steigt die Grundsteuerneuberechnung für Eigentümer*innen unbebauter Grundstücke: Sie zahlen für diese Grundstücke künftig das Viereinhalbfache der bisherigen Steuer.
Grundlage für die Neuberechnung der Ulmer Steuerhebesätze waren die von den Finanzämtern an die Stadt gemeldeten neuen Grundsteuermessbescheide. „Bei der Grundsteuer B liegen uns inzwischen 95 Prozent dieser Messbescheide vor. Dort können wir also von einer weitgehend sicheren Datenbasis ausgehen“, sagt Thomas Eppler, Leiter der städtischen Finanzverwaltung. Nicht ganz so gut sei die Datenbasis bei der Grundsteuer A, wo erst 75 Prozent der Messbeträge gesichert vorlägen. „Bei der Grundsteuer A haben wir deshalb entsprechende Hochrechnungen zur Festlegung eines aufkommensneutralen Hebesatzes vorgenommen“, betont Eppler. Um ganz sicher zu gehen, schlägt die Verwaltung vor, Ende 2025 die Berechnung der Hebesätze für die Grundsteuer A und B zu überprüfen und neu festzusetzen, falls die Aufkommensneutralität nicht erreicht worden sein sollte.