Dieser Trend spiegelt sich im Immobilienmarktbericht 2023, den der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten der Stadt Ulm jetzt veröffentlicht hat, wider. Der Bericht dient als neutrale Orientierungs- und Entscheidungshilfe und sorgt damit für mehr Transparenz und Orientierung auf dem Immobilienmarkt. Er steht auf der Website der Stadt Ulm kostenlos zur Verfügung, wie die Stadt Ulm mitteilt.
Grundlage für den Bericht sind rund 1.190 notariell beurkundete Kaufverträge, die im vergangenen Jahr im Ulmer Stadtgebiet abgeschlossen worden und dem Gutachterausschuss weitergeleitet worden sind. Sie wurden vom Gutachterausschuss anonymisiert ausgewertet.
Im Jahr 2022 bezahlte man für ein freistehendes Einfamilienhaus in Ulm im Durchschnitt 4.540 Euro je Quadratmeter Wohnfläche inklusive Grund und Boden (Vorjahr 4.470 Euro). Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus lag bei rund 798.000 Euro (Vorjahr 793.000 Euro). Innerhalb von zehn Jahren ist es zu einer Steigerung von rund 100 Prozent gekommen.
In den Ortsteilen lagen die Preise für freistehende Wohnhäuser deutlich niedriger. Bei einer deutlich kleineren Grundstücksfläche (493 Quadratmeter) und einer Wohnfläche von 158 Quadratmeter lag hier der Kaufpreis im Mittel bei 604.000 Euro (Vorjahr 648.000 Euro); der Preis je Quadratmeter Wohnfläche war mit 3.870 Euro nahezu identisch wie im Jahr zuvor (3.880 Euro).
Die Zahl der verkauften Reihen- und Doppelhäuser blieb nahezu unverändert bei rund 90 Stück. Ein gebrauchtes Reihenmittelhaus im Stadtkreis Ulm aus dem Jahr 1974 mit 212 Quadratmeter Grundstücksfläche und 102 Quadratmeter Wohnfläche kostete durchschnittlich 434.000 Euro (im Vorjahr 422.000 Euro).
574 Eigentumswohnungen wechselten im Jahr 2022 den Eigentümer – acht Prozent weniger als im Jahr 2021. Davon waren 164 Wohnungen dem Sektor Erstkauf zuzuordnen, auch hier ein Rückgang von 10 Prozent. Obwohl der Geldumsatz bei den Neubauwohnungen um 15 Prozent ebenfalls gesunken ist, sind die Preise pro Quadratmeter gestiegen. Ursache hierfür ist, dass die verkauften Wohnungen im Mittel kleiner waren als im Jahr zuvor. Bei einem Durchschnittspreis von rund 6.120 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kostete beispielsweise eine 72 Quadratmeter große neue Eigentumswohnung inklusive eines Tiefgaragenstellplatzes 468.000 Euro (ohne Nebenkosten). In den Ortsteilen wurden lediglich acht neue Eigentumswohnungen verkauft.
Mit 9 Prozent sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich stärker gestiegen als bei Neubauwohnungen. Insbesondere bei älteren Wohnungen bis Baujahr 1969 wurde eine Verteuerung in der Größenordnung von bis zu 14 Prozent ermittelt. Ein Quadratmeter einer gebrauchten Eigentumswohnung kostete im Jahr 2022 im Mittel 4.260 Euro (Vorjahr 3.910 Euro).
Der Bericht enthält die Bodenrichtwerte für den Stadtkreis Ulm zum Stichtag 1. Januar 2023. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte bestimmter Grundstückstypen in festgelegten Zonen. Grundlage für die Werte sind die dem Gutachterausschuss von den Notarinnen und Notaren zugeleiteten Kaufverträge. Sie liegen für Wohnbau und Gewerbeflächen, Gartengebiete, landwirtschaftliche Flächen und die Geschäftslagen der Innenstadt vor. Die meisten Werte sind gestiegen; für alle Wohnbau- und gemischte Bauflächen stiegen sie innerhalb eines Jahres im Mittel zwischen zwei und vier Prozent.